房屋买卖合同不成立时，定金要如何处理

法律分析：
（1）当房屋买卖合同因不可归责于双方的事由不成立，比如政策调整等不可抗力因素，此时收受定金一方返还定金给交付方，这体现了公平原则，双方都无过错，定金应回归原主。
（2）若因交付定金一方原因导致合同不成立，如恶意违约、拒绝签约等，收受定金方有权不返还定金，这是对违约方的一种约束和惩罚。
（3）若因收受定金一方原因造成合同不成立，像隐瞒房屋重大瑕疵等，交付定金方有权要求双倍返还定金，以此保障交付方权益。
（4）处理定金问题时，双方可先协商；协商不成，交付定金方可通过向法院起诉或申请仲裁等方式维权。

提醒：
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房屋买卖合同不成立时定金处理依具体情形而定。不可归责于双方事由如政策调整等不可抗力致合同不成立，收受定金方应返还定金；交付方原因如恶意违约、拒绝签约等致合同不成立，收受方有权不返还；收受方原因如隐瞒房屋重大瑕疵等致合同不成立，交付方可要求双倍返还。
1.双方应先友好协商解决定金问题，这能节省时间和精力，维持良好合作关系。
2.若协商无果，交付定金方可选择向法院起诉，通过法律程序解决纠纷。
3.交付定金方也能申请仲裁，高效公平地处理问题，维护自身合法权益。
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结论：
房屋买卖合同不成立时，定金处理依具体情形而定。不可归责双方事由，收受方返还定金；交付方原因，收受方可不返还；收受方原因，交付方可要求双倍返还。双方先协商，协商不成交付方可起诉或仲裁维权。
法律解析：
根据《民法典》相关规定，合同的成立与履行受法律规范。当因政策调整等不可归责于双方的不可抗力因素使房屋买卖合同不成立，收受定金一方返还定金符合公平原则。若交付定金方恶意违约、拒绝签约导致合同不成立，收受定金方不予返还定金是对其违约行为的约束。而收受定金方隐瞒房屋重大瑕疵造成合同不成立，交付定金方要求双倍返还定金是合理的惩罚性措施。遇到此类定金纠纷，双方可先友好协商。若协商无果，交付定金方可以通过向法院起诉或申请仲裁等法律途径维护自身权益。如果您在房屋买卖定金问题上遇到类似情况，想了解更多法律细节或获取专业法律建议，欢迎向专业法律人士咨询。
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（一）当出现不可归责于双方的事由致合同不成立，收受定金方应主动返还定金给交付方，双方友好协商处理。
（二）若因交付定金方原因导致合同不成立，收受定金方留存定金是合理的，交付方应接受此结果。
（三）因收受定金方原因使合同不成立，交付定金方有权要求双倍返还定金，先与对方协商，协商不成可采取法律手段。
（四）若协商无果，交付定金方可准备好相关证据向法院起诉，或根据合同约定申请仲裁。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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1.房屋买卖合同不成立，定金处理分情况。因政策调整等不可归责双方的事由，收受方应返还定金。
2.若交付方恶意违约、拒绝签约致合同不成立，收受方可不返还定金。
3.若收受方隐瞒房屋重大瑕疵等致合同不成立，交付方可要求双倍返还定金。
4.处理时先协商，协商不成，交付方可起诉或仲裁维权。